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天水市城中村改造管理办法
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天水市城中村改造管理办法

(2013年3月4日天政发〔2013〕30号文发布 

 自2013年3月4日起施行有效期至2018年3月4日)

第一章 总 则

第一条 为了推进和规范城中村改造工作,加快城市化建设,改善人居环境,提高居民生活水平,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律和相关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称城中村,是指在城市规划区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。

本办法所称城中村改造,是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划,按照城市化要求,对城中村进行综合改造的行为。 

第三条 城中村改造以改善城中村综合环境,完备城市公共服务功能,构建和谐社区为目的。坚持政府主导、市场运作、科学规划、综合改造、依法保护农村集体经济组织成员的合法权益的原则。

第四条 市人民政府负责全市城中村改造工作。市城中村改造办公室具体负责本市城中村改造管理工作。

第五条 两区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设立的城中村改造办公室具体负责本辖区城中村改造工作的组织实施,业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托,行使与城中村改造有关的行政管理职能。

第六条 民政、公安、农业、教育、人社等部门应当按照各自职责,协同做好城中村改造管理的相关工作。

第七条 区城中村改造办公室应当会同市规划部门,依据城市总体规划和土地利用规划,编制城中村改造修建性详细规划和改造方案。

经批准的城中村改造修建性详细规划和改造方案,任何单位和个人不得擅自改变。

第八条 由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员,可以按照有关规定迁回原城中村,因结婚等法定事宜可迁入原城中村,禁止其他非农人员迁入城中村。

第九条 城中村改造,应当以建制村为单位实施,有条件实施多个建制村合并改造的,由所在区人民政府决定合并改造。

城中村改造项目投资主体的确定,按照政府组织协调、市场运作、竞争择优的原则,参照国有土地挂牌出让方式向社会发布《城中村土地熟化出让方案》,采取项目法人招标的方式,选择具有相应资质、实力和良好社会责任的房地产开发企业进行土地熟化。

第十条 城中村改造的安置开发比原则上为1:2。

本规定所称安置开发比,是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。

第十一条 城中村改造的规划设计条件、土地熟化等改造条件,由市规划、国土资源部门确定后,方可编制城中村改造方案。

第十二条 城中村改造建设项目免缴或部分减免的行政事业性规费,按市政府有关规定执行。

第二章 方案制定

第十三条 城中村改造方案,应当根据城中村改造修建性详细规划和区域城市功能的要求,以及城中村改造综合用地专项规划指标,统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素,充分听取村民意见,由区城中村改造办公室组织编制。 

城中村改造方案应当包括村庄现状、社区居民委员会设立方案、清产核资方案、征收安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。 

第十四条 城中村改造方案经村民会议或村民代表会议讨论通过后,由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准。 

城中村改造方案未经批准,不得实施。 

第十五条 经批准的城中村改造方案,不得擅自变更。实施改造过程中,确需变更用地规划和建设设计方案以及征收安置方案时,须按原程序报批。 

第三章 改 制

第十六条 城中村改制,应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。 

第十七条 实施改造的城中村,其在册的常住人口依照法定程序转为城镇居民户口。 

第十八条 实施改造的城中村,其集体土地依照法定程序征收为国有土地。 

第十九条 城中村集体经济组织的资金资产资源应当依法进行清产核资。清产核资结果应当公示并经村民会议或村民代表会议确认。 

农业、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。 

第二十条 城中村集体经济组织应当根据清产核资结果,自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案,经村民会议或村民代表会议讨论通过后实施。 

原集体经济组织的资产收益归原村民所有。 

第二十一条 新经济组织组建后,依法撤销村民委员会,设立社区居民委员会。按照每个社区1500户、5000人左右的标准,一个建制村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会,也可多个建制村合并设立一个社区居民委员会。 

新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费,按照现行的社区居民委员会人员组成规定和标准执行。 

第二十二条 城中村村民转为城市居民后,统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位,应当优先用于安排原村民。 

第二十三条 城中村改制后,原村民应当依法参加社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担;涉及征地问题的,要按先保后征的原则,足额预留养老保险费(政府承担部分和个人承担部分),按照《天水市被征地农民养老保险实施办法》执行。

城中村改制后,符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民,享受最低生活保障待遇。 

第二十四条 城中村改制后,其原有的基础设施纳入市政统一管理范围,环境卫生由区环卫部门按照城区环卫管理方式和标准管理。 

第四章 土地利用管理

第二十五条  纳入城中村改造规划的村集体土地,经村民会议或村民代表会议讨论同意,土地熟化工作结束后由区政府审核确认,依照法定程序征收为国有。

第二十六条 城中村改造中村民安置房、公共管理及公共服务用房建设纳入市保障性住房建设计划,城中村改造中村民安置房、公共管理及公共服务用房等基础设施用地经市政府批准,市国土资源部门以划拨方式向城中村改造土地熟化投资人供地,由城中村改造土地熟化投资人代建村民安置房、公共管理和公共服务用房,建成后的公共管理和公共服务用房全部产权无偿移交给所在辖区的社区居民委员会,且公共管理和公共服务用房不得抵押、买卖交易、改作他用。

配套开发商品房和其他经营性用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

其他土地,由市土地收购储备中心统一收购储备,按照国有贮备土地进行管理。

第二十七条 土地出让金上缴财政,实行封闭管理,专项用于改造安置补偿和城中村改造范围内公共设施和基础配套设施的建设。

第二十八条 按照城市规划的要求,需连片实施改造的项目与城中村项目用地一并供地。

第二十九条 凡未征收为国有的城中村土地,未经批准私自进行开发改造的,按违法用地查处。

第五章 规划建设

第三十条 市规划部门应当在城中村改造修建性详细规划编制前,按照城中村改造的控制性规划明确拟改造区域的规划条件。城中村改造项目投资主体依据规划条件编制规划方案,并经批准后实施。 

第三十一条 城中村改造建设项目,在施工前应当依法办理“项目立项批复”、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等规划建设手续。 

第六章 征收安置

第三十二条 实施城中村改造,应当按照旧村整体拆除,优先建设安置住宅的原则进行,确保被安置对象及早入住。 

旧村拆除应当在所在区城中村改造办公室组织、监督下实施。旧村未拆除的,相应开发项目不得开工建设。 

第三十三条 拟改造城中村所在区政府按照本章规定制定切合实际的补偿安置方案,补偿安置方案经村民会议讨论通过后,进行征收安置。 

第三十四条 城中村改造项目投资主体在征收之前,应当在指定银行设立征收补偿安置资金专用账户,足额存入征收补偿安置资金,并与开设征收补偿安置资金专用账户的银行和区城中村改造办公室签订征收补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经区城中村改造办公室同意,银行不得拨付。 

补偿安置资金应当全部用于房屋征收的补偿安置,不得挪作他用。 

第三十五条 城中村改造项目投资主体按照补偿安置方案在区政府的协助下,积极向被征收房屋所有权人支付房屋征收补偿资金,过渡安置费,并实施房屋征收。 

第三十六条 城中村房屋征收实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被征收人可以自主选择安置补偿方式。 

实行货币补偿的,根据被征收房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素,由区政府确定补偿标准。

实行房屋产权调换的,以转户前城中村在册户籍人口为依据,人均建筑安置面积原则上不少于45平方米,并结合原房屋产权建筑面积进行安置。 

第三十七条 房屋产权调换的价格结算按下列规定执行: 

(一)安置房屋建筑面积与被征收房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价(不含配套费和楼面地价)与被征收房屋市场评估价互找差价结算; 

(二)原房屋产权建筑面积人均不足45平方米的按人均45平方米建筑面积补差安置。补差的面积部分按新建房屋成本价结算; 

(三)对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算。 

第三十八条 城中村改造项目投资主体安排被征收人在外自行过渡的,过渡期限不得超过30个月。超过征收安置补偿协议规定过渡期限的,从逾期之月起由城中村改造项目投资主体按不低于原过渡补助费标准的二倍向被征收人支付过渡补助费,超过6个月的,从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。 

过渡期限自被征收人腾空房屋之日起计算。 

第三十九条 城中村改造项目投资主体应当与被征收人签订征收补偿安置协议。征收补偿安置协议应当载明下列内容: 

(一)被征收房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等; 

(二)补偿方式、安置补偿标准和结算方式; 

(三)安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限; 

(四)违约责任和解决争议的方式。 

第四十条 征收面积补偿。原则上二层及二层以下按全面积计算,征一还一进行补偿;第三层由区政府确定原房屋的建筑成本后按建筑成本补偿;四层及以上不予补偿。 

第七章 法律责任

第四十一条 城中村改造项目投资主体在实施改造过程中应当文明守法。弄虚作假,侵占、私分和破坏农村集体资产的,依法承担相应的法律责任。 

第四十二条 城中村改造项目投资主体应当严格按照批准的改造方案实施改造,未按照改造方案进行改造,或者擅自改变改造方案的,由有关部门依据相关规定进行处理。 

第四十三条 城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;给当事人造成损失的,依法予以赔偿。 

第四十四条 在实施城中村改造过程中,违反土地、建设、规划、财税等法律、法规规定的,由有关行政管理部门予以处罚。

 

第八章  附 则

第四十五条 本办法自发布之日起施行,本办法施行以前的城中村改造文件内容中与本办法规定不一致的以本办法为准。

本办法有效期为5年。


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